Immobilienertragsteuer bei Schenkung und Erbschaft

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Immobilienertragsteuer Österreich

Seit dem 1. April 2012 fällt beim Verkauf einer Immobilie in Österreich eine Immobilienertragssteuer an. Das gilt auch für Immobilien, die per Schenkung oder Erbschaft erworben wurden und danach veräußert werden. Allerdings gibt es dabei einige Dinge zu berücksichtigen.

Die Details zur Immobilienertragsteuer sind in §30 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt.

Regel 1: Entgeltlicher oder unentgeltlicher Eigentümerwechsel

Entscheidend ist zunächst, ob die Immobilie den Besitzer unentgeltlich oder entgeltlich wechselt:

  • Schenkungen und Erbschaften:
  • Sind Sie per Schenkung oder Erbschaft in den Besitz einer Immobilie gelangt, also unentgeltlich, fällt keine Immobilienertragssteuer an. Auch eine Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer brauchen Sie nicht zu befürchten, da diese in Österreich abgeschafft wurden. Inwieweit andere Steuern anfallen, etwa eine Grunderwerbsteuer, muss von Fall zu Fall geklärt werden.

  • Veräußerung der geschenkten oder vererbten Immobilie:
  • Anders sieht es dagegen aus, wenn Sie die geerbte oder geschenkte Immobilie entgeltlich veräußern möchten. Dann sollten Sie die Rechnung nicht ohne den Fiskus machen. Denn in diesem Fall will Vater Staat am Verkauf mitverdienen. Auf den Ertrag einer solchen Veräußerung fallen Steuern an, eben die Immobilienertragsteuer.

Regel 2: Altfall? – Stichtag 31. März 2002

Bei einer entgeltlichen Veräußerung ist entscheidend, wann der Vorbesitzer, also der Geschenkgeber oder der Erblasser, die Immobilie erworben hatte:

  • Erwerb vor dem 31.März 2002:
  • Hat der Vorbesitzer die Immobilie vor diesem Stichtag selbst entgeltlich oder auch unentgeltlich erworben, muss der Beschenkte oder Erbe bei einem Weiterverkauf 3,5 % des Verkaufspreises als Immobilienerwerbsteuer zahlen.

  • Erwerb nach dem 31. März 2002:
  • Für Immobilien, die nach diesem Stichtag erworben wurden, werden beim Weiterverkauf dagegen 25 Prozent des Veräußerungsgewinns (Anschaffungskosten minus Verkaufserlös) fällig.

Regel 3: Hauptwohnsitzbefreiung

Allerdings können Sie sich als Veräußerer einer geschenkten oder vererbten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreien lassen:

  • wenn Sie als Veräußerer ab letztem entgeltlichem Erwerb der Immobilie bis zur Veräußerung diese Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gemeldet und den Hauptwohnsitz aufgegeben hatten
  • oder Sie als Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verschenken beziehungsweise Vererben der Immobilie diese für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gemeldet hatten und den Hauptwohnsitz aufgegeben hat

Diese Voraussetzungen gelten wohlgemerkt für den Veräußerer, nicht für den Geschenkgeber beziehungsweise Erblasser der Immobilie.

Ein Anwendungsbeispiel

A hat am 27.10.2006 zum Preis von 250.000 Euro ein Haus in Linz erworben und bis zu seinem Tod am 13.01.2009 als Hauptwohnsitz bewohnt. Der Sohn B wohnte bei dem Vater mit Hauptwohnsitz, wohnte nach dessen Tod dort weiter und möchte das ererbte Haus nun verkaufen und nach Wien ziehen.

Nach Regel 1 fällt für die entgeltliche Veräußerung eine Immobilienertragsteuer an. Nach Regel 2 sind die üblichen 25 Prozent vom Verkaufsgewinn fällig (Erwerb durch den Vater nach dem 31. März 2002, somit kein Altfall). Nach Regel 3 kann eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer geltend gemacht werden (Erbe und Veräußerer bewohnte das Haus mehr als 2 Jahre nach Erbantritt mit Hauptwohnsitz und gibt diesen auf).

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Mit über 20 Jahren Branchenerfahrung führt Franz Schmid seine Steuerkanzlei in Jenbach, Tirol. Seine Klienten vertrauen dabei zum einen auf sein umfassendes Branchenwissen und zum anderen auf die intensive, persönliche Betreuung.