Steuertipps für Vermieter in Österreich

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Vermieter Steuern sparen

Auch Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Es stellt sich deshalb die Frage, wie sich hier aus steuerrechtlicher Sicht Kosten einsparen lassen. Bei geschicktem Agieren kann so durchaus der eine oder andere Euro vom Fiskus zurückgeholt werden.

Vermieter gehen oft davon aus, dass sie nur dann die entstehenden Kosten absetzen können, wenn sie auch tatsächlich Mietzins einnehmen. Das ist aber so nicht ganz richtig.

Werbungskosten vor und nach Vermietung

Vor Beginn eines neuen und nach Beendigung eines alten Mietverhältnisses sind oft noch Sanierungsarbeiten erforderlich. Es können aber auch vom bisherigen Mieter verursachte Nachzahlungen anfallen, etwa für Müll oder Reparaturen.

In dieser Zeit erzielt der Vermieter zwar keine Mieteinnahmen. Die entstehenden Vor- beziehungsweise Nachwerbungskosten kann er aber dennoch absetzen. Bei den Vorwerbungskosten muss die allerdings die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden, etwa durch einen Vertrag.

Kleinunternehmer: Ohne oder besser mit Umsatzsteuer?

Bis zu einem Umsatz von zu einem Jahresnettoumsatz von maximal 30.000 Euro gelten Sie als Kleinunternehmer. Damit sind Sie als Unternehmer von der Umsatzsteuer befreit. Das hat allerdings auch den Nachteil, dass Sie die geleisteten Vorsteuern, etwa für Handwerkerarbeiten, nicht vom Finanzamt zurückfordern können. In der Regel fahren Sie damit auch gut.

Anders sieht es allerdings aus, wenn Sie umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen oder sogar ein Objekt erworben haben. Mit der Umsatzsteuerbefreiung würden Sie hierbei schlechter abschneiden. Dieses Problem lässt sich lösen, indem Sie als Kleinunternehmer für die Umsatzsteuer optieren.

Dann müssen Sie die Mieteinnahmen zwar versteuern (Mietwohnungen: 10 Prozent, gewerbliche Objekte: 20 Prozent), können aber die selbst gezahlten Umsatzsteuern damit verrechnen. Ob und ab wann sich dies lohnt, ist eine Rechenaufgabe.

Ein lustiges Hin- und Herspringen zwischen Befreiung und Nichtbefreiung ist allerdings nicht möglich. Wenn Sie auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, gilt dies für mindestens fünf Jahre. Ein Grund mehr, gründlich nachzurechnen.

Abschreibung (AfA)

Wenn Sie ein Objekt mit der Absicht erwerben, es zu vermieten, können Sie die Abschreibung (AfA) bereits ab diesem Erwerbszeitpunkt laufen lassen. Es ist nicht erforderlich, damit zu warten, bis sich ein Mieter gefunden hat.

Haben Sie das Objekt unentgeltlich erworben, etwa im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft, setzen Sie die AfA des Vorbesitzers fort. Das gilt selbst dann, wenn der Vorbesitzer das Gebäude oder die Wohnung in der Vergangenheit bereits einmal vermietet hatte. Die letzte Vermietung darf aber nicht länger als 10 Jahr zurückliegen.

Subventionen

Subventionen aus öffentlichen Geldern sind in der Regel steuerfrei. Wenn Sie damit Rechnungen für Renovierungen und Instandsetzungen bezahlen, können Sie diese Rechnungen nicht mehr voll als Werbungskosten geltend machen. Das geht nur noch für Beträge, die die Höhe der Subventionen überschreiten. Ein etwaiger Subventionsüberschuss muss dagegen versteuert werden.

Vermietung zu Gewerbezwecken

Wenn Sie ein Objekt zu gewerblichen Zwecken vermieten (Büroräume, Arztpraxis, Ladenlokal), haben Sie die Auswahl zwischen einem steuerfreien Umsatz (als Kleinunternehmer), einem steuerpflichtigen Umsatz (20 Prozent) und einer Option zur Steuerpflicht (20 Prozent). Die Option hat den Vorteil, dass Sie nicht jedes Objekt mit 20 Prozent versteuern müssen, sondern dies für jedes Objekt gesondert festlegen können.

Verluste

Verluste können immer wieder auftreten. Sie sind zwar schmerzhaft, sollten aber in jedem Fall im Folgejahr mit den Gewinnen verrechnet werden, um die Einkommensteuerlast zu mindern. Die Verluste sollten allerdings nicht zur Gewohnheit werden, sonst stuft das Finanzamt Ihre Vermietungstätigkeit als Hobby ein.

Der Steuerberater berät Sie

Bei diesen und vielen anderen steuerrechtlichen Fragen rund um die private und gewerbliche Vermietung hilft Ihnen Ihr Steuerberater gerne weiter. So lassen sich gravierende Fehler vermeiden, und Sie sind steuerrechtlich auf der sicheren Seite.

Titelbild: © drubig-photo – stock.adobe.com

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Mit über 20 Jahren Branchenerfahrung führt Franz Schmid seine Steuerkanzlei in Jenbach, Tirol. Seine Klienten vertrauen dabei zum einen auf sein umfassendes Branchenwissen und zum anderen auf die intensive, persönliche Betreuung.