Mieteinnahmen versteuern in Österreich

Auch private Vermieter müssen in Österreich ihre Mieteinnahmen versteuern. Aber welche Steuern fallen bei der Vermietung konkret an? Welche Kosten lassen sich von der Steuer absetzen – und wie agiert man aus steuerrechtlicher Sicht möglichst geschickt? Lesen Sie hier die wichtigsten Informationen zur Versteuerung von Mieteinnahmen in Österreich.

Wohnung vermieten: Diese Steuern fallen an

Grundsätzlich können bei der Vermietung zwei verschiedene Arten von Steuern anfallen: zum einen die Einkommenssteuer, zum anderen die Umsatzsteuer. Bei beiden Steuern gibt es Freibeträge, sodass Sie erst ab einer bestimmten Höhe an Mieteinnahmen steuerpflichtig werden. Um die Einkommenssteuer kommt man allerdings in den wenigsten Fällen herum, denn der Freibetrag liegt hier sehr niedrig.

Einkommenssteuer

Die Gewinne, die Sie aus der Vermietung erzielen, gelten als Einkünfte nach dem Einkommenssteuergesetz. Von daher ist darauf auch Einkommenssteuer abzuführen. Für die Berechnung dieser Steuer werden Ihre gesamten Einkünfte (z. B. aus einem Angestelltenverhältnis oder von Wertpapieren) herangezogen.

Je nach Höhe Ihres gesamten Einkommens gelten verschiedene Steuerklassen. Der Freibetrag für die Einkommenssteuer liegt bei 11.000 Euro im Jahr – für alle Einkommensquellen.

Instandhaltungskosten, Maklergebühren oder Ähnliches lassen sich also von der Steuer absetzen. Die detaillierte Aufstellung der Mieteinnahmen und absetzbaren Kosten sind in der Einkommenssteuererklärung im Formular E1b auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen anzugeben – alternativ auch auf FinanzOnline.

Umsatzsteuer

Wenn Gebäude zu Wohnzwecken vermietet werden, dann fällt für die Mieteinnahmen zusätzlich Umsatzsteuer an. Aber: Bis zu einem Freibetrag von jährlich 35.000 Euro greift die Kleinunternehmerregelung und Vermieter sind von der Umsatzsteuer befreit.

Es ist allerdings möglich, diese auf freiwilliger Basis zu zahlen, um vorsteuerabzugsberechtigt zu sein. Gleiches gilt übrigens für Gewerbeimmobilien – mehr dazu erfahren Sie weiter unten.

Zusammengefasst: Wann gilt keine Umsatzsteuerpflicht?

Vermieter müssen keine Umsatzsteuer bezahlen, wenn einer der folgenden Umstände zutrifft:

• Der jährliche Umsatz aus der Vermietung beträgt nicht mehr als 35.000 Euro.
• Das vermietete Objekt wird für gewerbliche Zwecke (z. B. Büroräumlichkeiten, Ordinationen) oder öffentliche Zwecke (z. B. Schulen, Sporthallen) genutzt.

In diesen Fällen sind die Mieteinnahmen „unecht umsatzsteuerbefreit“. Das bedeutet, es fällt keine Umsatzsteuer an – aber es dürfen auch keine Vorsteuern geltend gemacht werden.

Für Vermietung in Form einer Beherbergung (d.h. Hotels, Pensionen, Airbnb) gilt – ab dem Freibetrag von 35.000 Euro – Umsatzsteuerpflicht.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen in Österreich?

Die jeweilige Höhe der Steuer auf Mieteinnahmen in Österreich hängt z. B. von der Höhe Ihres Gesamteinkommens ab, aber auch die Art der Vermietung spielt eine Rolle. Wir schlüsseln die Steuersätze übersichtlich für Sie auf:

Höhe der Einkommenssteuer

In Bezug auf die Einkommenssteuer kommt es auf Ihren individuellen Steuersatz an. Dieser wiederum ergibt sich aus der Steuerklasse, die von Ihrem jährlichen Gesamteinkommen abhängt:

Höhe der Umsatzsteuer

Anders sieht die Situation in Bezug auf die Umsatzsteuer aus: Hier richtet sich der Steuersatz nach der Nutzung der vermieteten Objekte:

• Vermietung zu Wohnzwecken: Steuersatz 10 %
• Vermietung von Garagen und Parkplätzen: Steuersatz 20 %
• Beherbergung in eingerichteten Räumen (Hotel o. Ä.): Steuersatz 10 %
• Gewerbliche Objekte (bei freiwilligem Opt-in): 20 %

Eine spezielle Regelung gibt es für die Versteuerung von Heizkosten im Zuge einer Vermietung, dies wird mit einem Steuersatz von 20 % besteuert.

Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können Sie von der Steuer absetzen. Sie verringern die Einkünfte aus der Vermietung und demnach die Steuerlast. Zu den absetzbaren Kosten – vom Gesetzgeber pauschal „Werbungskosten“ genannt – zählen insbesondere:

• Absetzung für Abnutzung (AfA): Hier geht es um die kontinuierliche Abschreibung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie. Der Gesetzgeber nimmt eine Nutzungsdauer von 66,6 Jahren an – das heißt, sie können jährlich 1, 5 % vom Kaufpreis bzw. den Baukosten von der Steuer absetzen.
• Zinsen für einen Wohnkredit: Wenn Sie die Immobilie durch einen Kredit finanziert haben, dann sind auch die Zinsen bzw. Bankgebühren steuerlich absetzbar.
• Instandhaltungskosten: Dazu zählen z. B. laufende Wartungsarbeiten und kleinere Reparaturen. Sie können die Instandhaltungskosten wahlweise auf einmal geltend machen oder über 15 Jahre verteilt.
• Instandsetzungskosten: Umfangreichere Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen gelten als Instandsetzung. Die Kosten dafür müssen Sie über 15 Jahre verteilt absetzen.
• Betriebskosten: Dazu zählen z. B. Abwasser, Müll, Rauchfangkehrer und Versicherungen
• Sonstige Werbungskosten: z. B. Hausverwaltung, Steuerberatung, Anwalts- und Notargebühren, Maklerkosten, Inseratgebühren

Wie werden Subventionen und Förderungen versteuert?

Für Sanierungen und Renovierungen gibt es nicht selten großzügige Subventionen vom Staat. In puncto Steuer gilt hier Folgendes: Die Subvention selbst ist in der Regel steuerfrei. Allerdings: Sie können Instandsetzungskosten nicht von der Steuer absetzen, wenn diese durch die Subvention gedeckt sind. Das heißt, jener Teil der Kosten, der mit Subventionen finanziert wird, ist nicht von der Steuer absetzbar. Lediglich was darüber hinausgeht, kann steuerlich geltend gemacht werden.

Falls Sie insgesamt sogar mit einem Plus aussteigen, also die Subventionen die Kosten übersteigen, dann müssen Sie diesen Überschuss versteuern.

Beispielrechnung: Mieteinnahmen versteuern in Österreich

Max Mustermann erwirbt eine Eigentumswohnung um 300.000 Euro. Den Großteil des Kaufpreises finanziert er durch einen Wohnkredit. Er vermietet anschließend die Wohnung für 12 Monate für eine Nettomiete von 1000 Euro.

Berechnung der zu versteuernden Einkünfte:

Max Mustermann muss also 1600 Euro aus Vermietung und Verpachtung versteuern und darauf Einkommenssteuer zahlen. Da er nur diese eine Wohnung vermietet, kommt er bezüglich der Umsatzsteuer nicht über den Freibetrag von 35.000 Euro und ist also nicht umsatzsteuerpflichtig.

Kleinunternehmer: Ohne oder besser mit Umsatzsteuer?

Wie bereits erwähnt gelten Sie bis zu einem Jahresnettoumsatz von maximal 35.000 Euro als Kleinunternehmer und sind von der Umsatzsteuer befreit. Das hat allerdings auch den Nachteil, dass Sie die geleisteten Vorsteuern, etwa für Handwerkerarbeiten, nicht vom Finanzamt zurückfordern können. In der Regel fahren Sie damit aber gut.

Anders sieht es allerdings aus, wenn Sie umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen oder sogar ein Objekt erworben haben. Mit der Umsatzsteuerbefreiung würden Sie hierbei schlechter abschneiden. Sie sollten daher als Kleinunternehmer für die Umsatzsteuer optieren.

Dann müssen Sie die Mieteinnahmen zwar versteuern (Mietwohnungen: 10 Prozent, gewerbliche Objekte: 20 Prozent), können aber die selbst gezahlten Umsatzsteuern damit verrechnen. Ob und ab wann sich dies lohnt, ist eine Rechenaufgabe.

Ein lustiges Hin- und Herspringen zwischen Befreiung und Nichtbefreiung ist allerdings nicht möglich. Wenn Sie auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, gilt dies für mindestens fünf Jahre. Ein Grund mehr, gründlich nachzurechnen.

Mieteinnahmen versteuern – Beispiel für den Vorsteuerabzug

Martin Mustermann vermietet Büroräumlichkeiten und nimmt damit in einem Jahr 50.000 Euro ein – Unkosten bereits abgezogen. Im selben Jahr lässt er umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen, die 72.000 Euro kosten (zusammengesetzt aus 60.000 an Nettokosten und 12.000 Umsatzsteuer). Da es sich um Vermietung von Gewerberäumlichkeiten handelt, kann er aussuchen, ob er auf die Mieteinnahmen Umsatzsteuer zahlen möchte oder nicht.

Option 1 – von Umsatzsteuer befreit: In dem Fall zahlt er zwar keine Umsatzsteuer auf die Vermietung, aber insgesamt die 12.000 Euro im Zuge der Renovierung.

Option 2 – freiwilliges Opt-in: In dem Fall muss er auf die Mieteinnahmen 20 % an Umsatzsteuer abführen, also 10.000 Euro. Gleichzeitig ist er aber zum Abzug der Vorsteuer berechtigt. Die 12.000 Euro, die er im Zuge der Renovierung bereits als Umsatzsteuer gezahlt hat, gelten als Vorsteuer – und werden von der zu zahlenden Umsatzsteuer von 10.000 Euro abgezogen. Er bekommt also insgesamt 2.000 Euro vom Finanzamt zurück.

Das Beispiel macht deutlich, dass die Entscheidung für die Umsatzsteuerpflicht in manchen Fällen vorteilhaft ist. Ob es sich in Ihrem konkreten Fall lohnt, muss natürlich individuell berechnet werden.

Airbnb & Co.: Steuerliche Regeln für Online-Plattformen

Wer sich mit Airbnb oder anderen Vermieter-Plattformen ein Zubrot verdient, sollte wissen: Auch diese Mieteinnahmen sind in Österreich zu versteuern. Schwarz zu vermieten empfiehlt sich nicht – denn: Seit 2020 sind die Plattformen verpflichtet, Informationen über die Vermietung an das Finanzamt weiterzuleiten.

Für die Besteuerung gelten im Wesentlichen dieselben Richtlinien wie bei der herkömmlichen Wohnungsvermietung. Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können selbstverständlich von der Steuer abgesetzt werden. Wer jährlich mehr als 35.000 Euro an Umsatz erzielt, muss neben der Einkommenssteuer auch Umsatzsteuer abführen.

4 Steuertipps für Vermieter

An der Versteuerung der Mietannahmen führt in Österreich leider kein Weg vorbei. Wer es geschickt anstellt, kann aber durchaus den ein oder anderen Euro vom Fiskus zurückholen. Zum Schluss finden Sie hier noch 4 wissenswerte Steuertipps, mit denen Sie möglicherweise Kosten einsparen können:

1. Werbungskosten vor und nach Vermietung

Vermieter gehen oft davon aus, dass sie die Werbungskosten erst dann absetzen können, wenn sie bereits Mieteinnahmen bekommen. Das stimmt allerdings nicht ganz: Man kann z. B. Sanierungsarbeiten auch vor der Vermietung absetzen, vorausgesetzt man weist die Vermietungsabsicht nach (z. B. mit einem Vertrag). Ähnliches gilt für Kosten, die nach der Vermietung anfallen – diese können sie ebenso steuerlich geltend machen.

2. Abschreibung laufen lassen ab Kauf

Sie haben eine Immobilie erworben und sind nun auf Mietersuche. Können sie die Abschreibung (AfA) des Objekts bereits laufen lassen? Ja! Denn diese können sie bereits ab Erwerbszeitpunkt steuerlich absetzen.

3. Umsatzsteuerpflicht je nach Objekt festlegen

Wenn Sie Objekte zu gewerblichen Zwecken vermieten (Büroräume, Geschäftslokal o. Ä.), sind Sie grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Sie haben aber die Option, freiwillig die Umsatzsteuerpflicht zu wählen – und zwar gesondert für jedes Objekt. So lassen sich für manche Objekte, wo dies z. B. aufgrund von Sanierungsarbeiten sinnvoll ist, Steuervorteile ausnutzen. Bei anderen wiederum verbleibt die Steuerbefreiung – je nachdem, was finanziell günstiger ist.

4. Verluste geltend machen

Ab und zu kann es vorkommen, dass die Gesamtbilanz aus der Vermietung negativ ausfällt. Solche Verluste sind zwar schmerzhaft, sollten aber in jedem Fall im Folgejahr mit den Gewinnen verrechnet werden, um die Einkommensteuerlast zu mindern.

Achtung: Die Verluste sollten nicht zur Gewohnheit werden, sonst stuft das Finanzamt Ihre Vermietungstätigkeit als Liebhaberei ein. Dann können Sie die Verluste auch nicht mehr steuermindernd geltend gemacht werden.

Mieteinnahmen versteuern in Österreich – Ihr Steuerberater weiß Bescheid!

In puncto Steuern sollten Sie kein Risiko eingehen – schließlich können Strafzahlungen beim Finanzamt empfindlich hoch sein. Egal, ob für die private oder gewerbliche Vermietung: Ihr Steuerberater hat den Überblick, wie die Mieteinnahmen in Österreich zu versteuern sind. So lassen sich Fehler vermeiden und Steuervorteile bestmöglich ausnutzen.

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